Vraag

Op dit moment hebben wij een woning gezien waarop wij graag een bod willen uitbrengen. Wij hebben echter nog een aantal vragen en hopen dat u ons hierbij kunt helpen. Het gaat om het volgende:1. Er is een kans dat de verkoper deels op de grond van de buren heeft gebouwd. Wat kunnen/moeten we hiermee?We weten dat de buurman van de verkoper de verkoper erop gewezen heeft dat een aangrenzend perceel van hem is. Wij verwachten niet dat deze buurman hier zonder reden op wijst en vermoeden dan ook dat er door de verkoper wel eens gebouwd kan zijn op het perceel van de buurman. 2. Is het verstandig percelen samen te laten voegen?De woning met grond bestaat uit meerdere percelen. Twee percelen zijn bestemd voor wonen en twee percelen zijn bestemd voor agrarisch. We hebben gehoord dat voor een perceel met de bestemming agrarisch een hoger tarief voor overdrachtsbelasting geldt. En dat deze percelen belast worden in box 3 in plaats van box 1. Klopt dat? Stel dat we de percelen samen zouden voegen tot 1 perceel (met dus de bestemmingen wonen en agrarisch). Geldt dan wel de lagere overdrachtsbelasting en belasting in box 1? Zo ja, is het dan verstandig om als voorwaarde op te nemen dat de verkoper de percelen voor verkoop kadastraal samen laat voegen?3. Moeten een bedrag voor de woning en een bedrag voor de inventaris worden gescheiden?In uw gids met de gouden tips lazen wij dat het verstandig is om over te nemen inventaris mee te nemen in het openingsbod. We hebben een prijzenlijst opgevraagd bij de verkoopmakelaar. Deze liet, niet geheel verrassend, weten dat het hem verstandig lijkt dat wij eerst een bod op de woning doen en dat de verkoper daarna de prijzen voor de inventaris noemt. Dit heeft uiteraard niet onze voorkeur. We willen daarom nog een keer vragen om de prijzenlijst. Of is het verstandiger om nu een bod uit te brengen inclusief over te nemen inventaris?Wij vragen ons af of het bij het doen van een bod handig is om meteen twee bedragen te noemen, één voor de woning en één voor de inventaris, of dat het beter is om één bedrag te noemen. Dus een bedrag voor de woning inclusief inventaris. Moeten we in dat laatste geval ook meteen benoemen dat dit bedrag later nog opgesplitst moet worden in een bedrag voor de woning en een bedrag voor de inventaris? Dit in verband met de overdrachtsbelasting en latere WOZ-waarde. 4. Moeten we bij een eerste bod meteen de ontbindende voorwaarden noemen?In uw gids lazen we dat het eerst belangrijk is om in onderhandeling te komen en dat dan later ontbindende voorwaarden toegevoegd kunnen worden. We vragen ons af of we dit wel goed begrepen hebben. 5. Moeten we een ontbindende voorwaarde opnemen in verband met een eventueel lagere taxatiewaarde?Wij begrijpen uit uw gids dat het, indien uit het taxatierapport een lagere waarde volgt dan dat is overeengekomen, mogelijk is om opnieuw te onderhandelen. Kan dat ook als we geen ontbindende voorwaarde opgenomen hebben met betrekking tot de taxatiewaarde?6. Is het verstandig om een bod te onderbouwen?In uw gids lazen wij dat het niet verstandig is om argumenten te gebruiken zoals een cv-ketel die vervangen moet worden, omdat de verkoper dit al meegenomen zal hebben in de vraagprijs. Het huis dat wij op het oog hebben grenst direct aan een camping, waar in het verleden een AZC in gevestigd is geweest. De kans dat dit weer voorkomt is niet groot, maar een garantie dat het niet weer voorkomt is er ook niet. We hebben het idee dat de vraagprijs te hoog is voor de waarde van de woning en verwachten dat de camping de waarde zou moeten drukken. We vermoeden dat hiervoor echter hetzelfde geldt als voor de cv-ketel. Is het noodzakelijk om een laag openingsbod te onderbouwen en zo ja, wat voor onderbouwing zouden we dan kunnen gebruiken?7. Kan de verkoper er na mondelinge overeenstemming nog onderuit?Als we het goed begrijpen moeten we een taxatie- en bouwkundig rapport op laten stellen nadat er mondelinge overeenstemming is en voordat het voorlopig koopcontract wordt ondertekend. Houdt dat in dat de verkoper nog onder de verkoop uit kan nadat wij kosten hebben gemaakt voor de taxatie en het bouwkundig rapport?Wij hopen dat u ons verder kunt helpen.

Antwoord

Hieronder vinden jullie een reactie op de vragen.

1. Er is een kans dat de verkoper deels op de grond van de buren heeft gebouwd. Wat kunnen/moeten we hiermee? We weten dat de buurman van de verkoper de verkoper erop gewezen heeft dat een aangrenzend perceel van hem is. Wij verwachten niet dat deze buurman hier zonder reden op wijst en vermoeden dan ook dat er door de verkoper wel eens gebouwd kan zijn op het perceel van de buurman. Ons advies is om deze vraag te richten tot de verkopende partij en zorg dat je op papier hebt wat deze afspraken zijn.
2. Is het verstandig percelen samen te laten voegen? De woning met grond bestaat uit meerdere percelen. Twee percelen zijn bestemd voor wonen en twee percelen zijn bestemd voor agrarisch. We hebben gehoord dat voor een perceel met de bestemming agrarisch een hoger tarief voor overdrachtsbelasting geldt. En dat deze percelen belast worden in box 3 in plaats van box 1. Klopt dat? Stel dat we de percelen samen zouden voegen tot 1 perceel (met dus de bestemmingen wonen en agrarisch). Geldt dan wel de lagere overdrachtsbelasting en belasting in box 1? Zo ja, is het dan verstandig om als voorwaarde op te nemen dat de verkoper de percelen voor verkoop kadastraal samen laat voegen? Wij adviseren jullie om contact op te nemen met een juridisch onderbouwd persoon. Rechtsbijstand of juridisch loket zijn mogelijkheden.
3. Moeten een bedrag voor de woning en een bedrag voor de inventaris worden gescheiden? Wij hebben gelezen dat het verstandig is om over te nemen inventaris mee te nemen in het openingsbod. We hebben een prijzenlijst opgevraagd bij de verkoopmakelaar. Deze liet, niet geheel verrassend, weten dat het hem verstandig lijkt dat wij eerst een bod op de woning doen en dat de verkoper daarna de prijzen voor de inventaris noemt. Dit heeft uiteraard niet onze voorkeur. We willen daarom nog een keer vragen om de prijzenlijst. Of is het verstandiger om nu een bod uit te brengen inclusief over te nemen inventaris? Wij vragen ons af of het bij het doen van een bod handig is om meteen twee bedragen te noemen, één voor de woning en één voor de inventaris, of dat het beter is om één bedrag te noemen. Dus een bedrag voor de woning inclusief inventaris. Moeten we in dat laatste geval ook meteen benoemen dat dit bedrag later nog opgesplitst moet worden in een bedrag voor de woning en een bedrag voor de inventaris? Dit in verband met de overdrachtsbelasting en latere WOZ-waarde. Ons advies is om een bod uit te brengen en na het bereiken van een akkoord over de inventaris gaan praten. Probeer de verkopend makelaar te vriend te houden en ga hierin mee.
4. Moeten we bij een eerste bod meteen de ontbindende voorwaarden noemen? Het is belangrijk om in onderhandeling te komen maar zorg wel dat je je ontbindende voorwaarden benoemd. Dan maak je gelijk duidelijk dat je bod nog meer inhoud dan alleen de prijs.
5. Moeten we een ontbindende voorwaarde opnemen in verband met een eventueel lagere taxatiewaarde? Wanneer je het voorbehoud voor financiering opneemt. dan is de voorwaarde taxatie niet van belang. Als het koopontract is getekend zijn er geen onderhandelingsmogelijkheden meer willen jullie nog onderhandelen op basis van het taxatierapport dan moet deze voor het tekenen koopcontract gerealiseerd zijn.
6. Is het verstandig om een bod te onderbouwen? Het huis dat wij op het oog hebben grenst direct aan een camping, waar in het verleden een AZC in gevestigd is geweest. De kans dat dit weer voorkomt is niet groot, maar een garantie dat het niet weer voorkomt is er ook niet. We hebben het idee dat de vraagprijs te hoog is voor de waarde van de woning en verwachten dat de camping de waarde zou moeten drukken. We vermoeden dat hiervoor echter hetzelfde geldt als voor de cv-ketel. Is het noodzakelijk om een laag openingsbod te onderbouwen en zo ja, wat voor onderbouwing zouden we dan kunnen gebruiken? Nee het is niet nodig om dit bod te onderbouwen. Bij het bepalen van de vraagprijs word doorgaans rekening gehouden met de omgeving en bouwkundige staat van de woning. Houdt hier rekening mee.
7. Kan de verkoper er na mondelinge overeenstemming nog onderuit? Als we het goed begrijpen moeten we een taxatie- en bouwkundig rapport op laten stellen nadat er mondelinge overeenstemming is en voordat het voorlopig koopcontract wordt ondertekend. Houdt dat in dat de verkoper nog onder de verkoop uit kan nadat wij kosten hebben gemaakt voor de taxatie en het bouwkundig rapport? Ja zo lang het voorlopig koopcontract nog niet getekend is kunnen zowel de kopende als verkopende partij nog alle kanten op.

Datum beantwoord: dinsdag 10 april 2018